一份让人瑟瑟发抖的最新土增清算文件

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2021年4月24日，海南税务局在官网发布了一个关于土增的征求意见稿文件：《国家税务总局海南省税务局关于发布《土地增值税清算申报底稿》的公告(征求意见稿)》。看完之后感觉还是亮点颇多，尤其是关于工程造价的证据链的表述，不由得后背发凉，瑟瑟发抖！

最令人印象深刻的是关于成本证据链的要求，下面将海南对于工程造价的证据链要求列出来大家感受一下：

01

所有指标证据要求：

02

桩基造价证据要求：

03

楼宇建筑工程证据要求：

04

户内装修证据要求

05

高档外立面证据要求：

06

园林绿化证据要求：

07

室外小区道路证据要求：

08

供电、供水、变配电、燃气工程、

电梯工程等证据要求

房地产财务日常工作有没有做到这么细致？财务和工程的衔接配合有没有深入到这些证据链？我们的关注点是不是还在合同、发票、资金流三个要点上？值得反思，也希望房企财务可以下来结合这个文件对号入座整理一下资料试试看，可能对于成本和证据会有不同的感受。

《国家税务总局海南省税务局土地增值税管理办法试行(征求意见稿)》

尊敬的纳税人：

　　为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，国家税务总局海南省税务局起草了《土地增值税管理办法试行(征求意见稿)》。现向社会公开征求意见，此次公开征求意见的时间截至2021年5月27日，相关意见可发送至cchxwsc 126.com。

国家税务总局海南省税务局

2021年5月18日

　　附件下载：国家税务总局海南省税务局土地增值税管理办法试行(征求意见稿)

国家税务总局海南省税务局土地增值税管理办法试行(征求意见稿)

　　为加强房地产开发项目的土地增值税征收管理，规范清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定本办法。

　　第一章 项目管理

　　第一条 土地增值税以国家有关部门核发的《建设工程规划(临时)许可证》确认的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，主管税务机关可按主管规划的政府部门的批准意见结合项目实际情况进行判定，以确定的分期项目为单位清算。

　　第二条 纳税人申报的清算项目原则上应与税收管理系统中登记的项目保持一致。

　　第三条 纳税人应当自取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》之日起30日内，向主管税务机关办理土地增值税项目登记手续。纳税人在填报《土地增值税项目登记表》时，应同时向主管税务机关提交土地使用权出让合同、房地产转让合同等有关资料。

　　第四条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理，从纳税人取得土地使用权并获得《建筑工程施工许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新。同时，与第三方信息进行比对，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

　　第五条 本办法适用于房地产项目的管理。

　　第二章 预征管理

　　第六条 从事房地产开发的纳税人，在房地产项目土地增值税清算受理前转让房地产取得销售(含预售)收入的，应当在收讫转让收入款项(包括预收款性质的房款)或取得索取转让收入款项凭据的次月15日内，向主管税务机关报送预征土地增值税纳税申报表并预缴税款。

　　第七条 房地产开发企业在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等价外收费，应并入房地产销售收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

　　第八条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同转让房地产预缴土地增值税。

　　第九条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　第十条 房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　　应预缴土地增值税税款=(预收款-应预缴增值税税款)×预征率。

　　第十一条 土地增值税预征率

　　(一)海口市、三亚市、陵水县

　　房地产开发项目普通住宅预征率为3%;非普通住宅和其他类型房地产预征率为5%。

　　(二)其他市、县、区

　　房地产开发项目普通住宅预征率为2%;非普通住宅和其他类型房地产预征率为4%。

　　(三)对房地产开发项目中纳入住房保障体系的住房，暂不预征土地增值税;对房地产开发项目中不属于住房保障体系的房地产，按本条第(一)、(二)项规定的预征率计算预征土地增值税。纳入住房保障体系的住房须经政府相关部门批准性文件认定。

　　(四)纳税人成片受让土地、分期分批进行开发后再分块转让土地使用权的，预征率为5%。

　　第十二条 对房地产开发项目既有普通住宅又有非普通住宅和其他类型房地产，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地产的，均应按房地产的类型、性质分别核算销(预)售收入，并适用相应的预征率分别计算预征土地增值税;不能分别核算销(预)售收入的，一律从高适用预征率计算预征土地增值税。

　　随房屋一并转让的配套设施，凡转让的房屋为普通住宅的，配套设施按照普通住宅进行预征;凡转让的房屋为非普通住宅的，配套设施按照非普通住宅进行预征。单独转让的配套设施按照其他类型房地产进行预征。

　　第十三条 纳税人逾期不申报土地增值税的，税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》”)第六十二条的规定处理。

　　纳税人逾期未按规定预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条的规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

　　第三章 清算申报

　　第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十五条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让(包括视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的(已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%);

　　产权式酒店的销售比例=已转让(包括视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积(即总建筑面积扣除自持经营建筑面积)的比例，产权式酒店的销售比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的(已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%)

　　(二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第十六条 对符合本办法第十四条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

　　对符合本办法第十五条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目。对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关向纳税人下达通知申报《税务事项通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。对确定暂不通知清算项目，应继续做好项目管理。

　　纳税人未在规定期限内申报的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

　　第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十四、十五条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间。

　　第十八条 同一土地增值税清算项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，在清算时应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第十九条 土地增值税的清算申报主体是纳税人。纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、合理性和相关性。

　　第二十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款。

　　纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在清算申报期限届满的次月15日内缴纳，逾期不缴的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定加收滞纳金。

　　第四章 清算受理

　　第二十一条 在收到纳税人清算申报资料后，主管税务机关应在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验，审验内容包括：清算项目认定是否正确、是否足额申报预缴税款、申报资料是否完整、清算所属期是否准确、申报表表间逻辑关系是否一致等。

　　对符合清算条件，且清算申报资料完备的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管税务机关向纳税人出具受理《税务事项通知书》。

　　纳税人申报的清算项目资料不齐全的，主管税务机关应向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》，一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。未能补齐资料，经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，主管税务机关可以受理。

　　纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

　　第二十二条 对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自主管税务机关送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，取得的预售收入不再预缴土地增值税。

　　纳税人在提交清算申报资料前，应在税收管理系统中办理清算申报。税务机关在受理清算时，应复核纳税人是否已办理申报。

　　第五章 清算审核管理

　　第二十三条 市县税务局应采取“集中清算、分类审核、难点合议”的方式开展土地增值税清算审核工作。

　　第二十四条 “集中清算”是指市县区税务局集中本单位内风险管理事项人员，成立清算审核组，统筹对辖区内房地产项目集中清算审核。

　　海口和三亚市税务局可自行确定在市局或区局集中清算，其他市县区税务局(区指洋浦经济开发区，下同)在市县区税务局集中清算。

　　“分类审核”是指清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

　　第二十五条 “难点合议”是指市县区税务局成立土地增值税清算合议工作小组，审议土地增值税清算难点问题。

　　第二十六条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

　　第二十七条 审核人员应各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

　　第二十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

　　第二十九条 主管税务机关自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起， 在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间和纳税人反馈意见时间)做出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,应按以下程序报批，延期最长不能超过60日：

　　1.延期30日以内的，由市县区税务局分管局领导批准;

　　2.延期30日以上且不超过60日的，由市县区税务局长批准。

　　第三十条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，移交清算审核组进行审核;清算审核组在完成审核后，向主管税务机关移交审核意见和工作底稿;主管税务机关向纳税人出具审核意见《税务事项通知书》，反馈初审意见，并要求纳税人在15日内提出意见和补充资料。

　　第三十一条 主管税务机关对纳税人的反馈意见和补充资料进行复核，对存在争议的事项应开展集体审议。

　　(一)纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认同纳税人主张的，主管税务机关调整原处理意见;

　　(二)纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议，认为纳税人未能补齐关键资料且无正当理由的，主管税务机关维持原处理意见;

　　(三)涉及工程造价审核事项，纳税人书面陈述了申辩理由并附送有关资料，经主管税务机关集体审议(形成书面记录)，仍无法达成统一意见，市县局可聘请造价专业机构针对争议问题进行核实确认。

　　第三十二条 主管税务机关应在收到纳税人反馈意见后30日内出具清算审核结论，同时下达补(退)税《税务事项通知书》，通知纳税人办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。

　　土地增值税清算税款缴纳期限为主管税务机关送达补缴税款《税务事项通知书》的次月15日内。

　　第三十三条 纳税人对税务机关清算结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

　　第三十四条 主管税务机关应加强清算项目的尾盘管理，按照有关规定督促纳税人做好土地增值税的尾盘申报，确保税款及时入库。

　　第六章 清算审核内容

　　第三十五条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　第三十六条 营改增后纳税人在进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

　　适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-应缴纳增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=转让收入-增值税应纳税额。

　　第三十七条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　第三十八条 纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，纳税人收取的违约金不属于房地产销售收入。

　　第三十九条 纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　第四十条 纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的，可认定为房地产销售价格明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及相关证明材料。纳税人申报的房地产销售价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关按下列方法和顺序确定其收入：

　　1.按纳税人同期、同类商品房的平均销售价格确定;

　　2.按纳税人近期、同类商品房的平均销售价格确定;

　　3.由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。

　　以上所讲的同期是指当月或者当季，近期是指当季或者当年，当月、当季或者当年分别指自然月、季、年。

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